罗阳先在KT板上画了一个方方正正的图形,在框里写下10000㎡、1.0、1000万三行数字。
“假设金城地产目标地块是1万平米,容积率1.0,总价1000万。”
面对公司董事长以及一群高管的注视,他丝毫不露怯,放松的解说着:“土地契税是3%,印花税0.05%,这些都算上去之后,可以得到1030.5元/㎡的楼板价。”
说完这个,罗阳又开始在KT板上边写边说。
“我把土地之外的成本称为非土成本,里面包含多个板块......先说规费这一块,里面有两部分组成,一类是城市教育附加费、白蚁防治费等固定费用,另一类是水电煤、人防等费用,这部分有行业指导价,但是属于可以议价的那种......总的来说,在预算中,这一块基本能依据土地指标确定下来,我把这一块分摊到楼板价后称为规费成本A。”
虽然这些都是基础的东西,但是罗阳依旧耐心的说下去:“接下来就是建安成本,这块也包含两大部分,一个是主体建安成本,一个是后期配套成本,我把这部分数据称为建安成本B......当然营销成本也是大头,这一块就不展开说了,我暂且统称为营销成本C。”
之所以简化营销成本解说,是因为这时候会议室里发出了微微的议论声。
罗阳看到了某几個人脸上露出不屑的表情,要不是梁兴民坐在上首,估计早就发出呵斥声了。
看来要下点猛药,否则老梁也失去耐心就不好办了。
罗阳不动声色,面带微笑的继续道:“最后就是财务成本,拿地所用资金有多少是来自银行贷款?有多少是梁总从外部融资来的?公司自持资金比例是多少......从拿到土地之后200天开盘,多久能实现现金流回正?营销口清盘的时间节点是几个月,这些都汇聚成财务计算成本的依据,我把这块称为财务成本D。”
“罗助理怕不是戴总监派来逼宫的吧?”
罗阳就知道,200天开盘的数据一拿出来,工程上绝对不会忍。
所以工程副总蒋方杰开口了:“拿到土地后200天开盘,开什么玩笑?”
梁兴民也皱起了眉头。
罗阳冲蒋方杰微微颔首,礼貌的问道:“蒋总,那你觉得要多少天?”
“起码250天!”
“挂拍土地公示期一般是一个月,当公司把这块土地当成目标地块的时候,提前进场做地勘,提前开始设计图纸,这一个月时间能不能省下来?”
“胡扯,万一拿不到这块地呢?”
“那又如何,损失的不过是几十万,蒋总可以问问财务,节省一个月的时间,如果拿这块地,能省下来的资金成本又是多少!”
这时候,梁兴民笑的嘴都翘起来了,光是这一个点子,至少值一百万!
果然是真传一句话啊......
“那也只省下来一个月的时间!”
蒋方杰脸上有些挂不住,更主要的原因是他也看出来了,这个年轻人是有真本事的,再逼一逼,说不定能问出其他节省时间的办法来。
哪知道罗阳不上当,微微一笑,言归正传。
“当土地成本和非土成本加在一起,就是基础成本,这是我前段时间研究模版里的前半部分。”
他无视蒋方杰急切的眼神,无视老梁呆住的表情,继续道:“接下来就是营销的工作,依据自身定位,调研地块周边配套、周边竞品,以此定下销售价格......当然,营销口可以大胆一点,因为从拿到土地到预销售,里面有200天的时间,依据房市热度,可以加上预期,至于这个预期有多大......这个就要看戴总和梁总的胆子了。”
投资开发总监杜宏看出了一点门道。
“罗助理,你......你研究的这套东西是用来辅助拿地的?”
“是啊,这套东西就是用来辅助拿地的。”
罗阳笑了笑道:“集合投资、设计、成本、工程、营销、财务等口子,一起做出模板数据,然后提供给梁总,作为拿地的依据。”
边说着,他边用手里的水笔敲着KT板:“土地招拍挂,每次竞价都有一个最低加价限额,参照我这个模板,每次加价到什么阶段,自己成本是多少,利润是多少,梁总心中一目了然,可以做到轻松决策。”
杜宏这时已经站了起来,走向罗阳:“这数据能不能实时变化?”
“能,按照我构建的模型,只要变动里面几个基础数据,参数不变的情况下,立刻就能生成最终结果。”
说到这里,已经够了,罗阳放下了手里的水笔,看向梁兴民。
“梁总,地产形势好的时候,不妨以销定产,营销多大胆,工程多大产,您放开了预期拿地......地产形势不好,以产定销,您画下利润红线,在保证公司现金流的前提下,工程产值多少,营销卖多少。”
罗阳最后冲所有人微微颔首:“各位领导,这就是我研究的一点小东西,有不足之处,请大家指正。”
梁兴民现在确定自己捡到宝了。
“小吕,把KT板上的东西擦掉,罗助理,你跟我来办公室!”
他站起身的同时喊道:“散会!”
罗阳走出会议室的时候,听到身后杜宏的声音;“哎,哎,吕秘书你慢点,你慢点......”
啧,也不怕老梁误会。
梁兴民的董事长办公室面积极大,不算外面连着的董事办,也有将近两百平米。
里面装饰算不上金碧辉煌,但绝对有高人指点过,单是明眼能看到的风水物件就摆了四五处。
这一套,全国大部分地产老板都信,不光是自己的办公室,开建的项目都要请风水大师来看一看。
罗阳记得重生前的一桩事,他工作过的那家地产公司投资了一个项目,因为赶工期,售楼处建的早,但是总部派下来的风水大师认为朝向不对,后来硬是把建到一大半的售楼处给推平了重建,由此可见一斑!
“小罗啊,你一个大学生也信风水?”
看到进门的罗阳盯着风水物件看,梁兴民好奇的问了一句。
“梁总,风水其实是一门科学。”
罗阳笑着道:“譬如罗盘,其实测的就是地下的磁场,要知道很多地下埋着的矿物质里含有的微量元素对人体是有害的,磁场混乱的地方建房子,住在里面的人容易生病,原因就在于此!”
梁兴民原本正走向办公桌,听了罗阳这句话,突然就转过了身。
“罗助理,我觉得两万月薪还是少了点,你觉得再加多少合适?”
“哈?”